土地選びと資金計画｜福岡の注文住宅なら松尾和昭建築計画室

「理想の住まい」を実現するためには準備が必要です

「理想の住まい」を実現するための第一段階は、設計事務所選び。そして次に考えなければならないのが土地選びです。こちらでは、福岡県春日市の「松尾和昭建築計画室」が土地選びまで考慮した資金計画の考え方と、実際に土地を選ぶ際に知っておくとためになることについてご説明します。

住みたい家と暮らしたい場所（土地）は、セットで考える必要があります。なぜなら、地盤の強度や上下水設備の状況などを確認することでより適切な設計が可能になり、資金計画の誤差を最小限に抑えて諸経費や付帯工事費などの増大を防ぐことができるからです。専門家のサポートを得ながら、土地の購入と注文住宅の建築にかかる資金計画を上手に進めていきましょう。

土地購入にかかる費用

土地の価格: 希望する土地の価格です。消費税については、課税事業者の所有する土地を購入した場合には課税されますが、一般の個人が売り主の場合には課税対象となりません。

その他の諸費用: 印紙税、不動産取引における仲介手数料、所有権保存登記や移転登記などの際に必要な登録免許税、不動産所得税、ローン保証料などがこちらに該当します。一般的には、土地価格の5～8％が目安になります。

住宅建築にかかる費用

設計料・監理料: 注文住宅の設計および監理にかかる費用です。業者によっては、本体工事価格に含まれる場合もあります。

本体工事価格: 基礎から柱、屋根を含めた構造、設備機器、内装・外装などの「住まい本体」をつくり上げるのにかかる工事費用です。

付帯工事費: 電気工事やガス工事、造作工事、外構費用などにかかる工事費用です。一般的に本体工事価格の15～20％程度が目安になります。

その他の諸費用: 印紙税、登記手数料、ローン保証料、火災保険料などの他に、さまざまな税金がかかってくることがあります。また、家具・家電の購入費用、引っ越しの費用などもこちらに該当します。

「理想の住まい」を建てるには、地盤がしっかりしている土地を選ぶことが重要です。近年では地盤調査・地盤対策を実施される方も増えてきていますが、にもかかわらず九州エリアだけで地盤トラブルは年間100件近くも発生しています。「具体的な調査については専門家に任せっきり」というケースがほとんどの中、ちょっとした知識があれば、簡単な方法で大まかな地盤の強さやリスクを把握することができます。

リスクを回避するために覚えておきたいこと

推定地耐力を判別する方法

「地耐力」とは、地盤がどの程度の荷重に耐えられるか、また地盤沈下に対してどのくらい抵抗力があるかを示す指標です。

方法	結果
地盤面を掘って土の色を目視する	赤土（ローム層）……比較的高い
地盤面を掘って土の色を目視する	黒土（堆積土）……比較的低い

方法	結果
地盤面を掘って出た土を踏む	靴が深くめり込む……非常に低い
	踵がめり込む……比較的低い
	靴が浅くめり込む……比較的高い

整地方法を知る

一般的に住宅の分譲地では、山を崩して整地した土地を購入するか、そうした土地で建てられた建売住宅を購入するというケースが多くあります。山を崩して整地した敷地の購入を検討される場合は、整地方法も気にてみましょう。

: もともとの地山を利用した地盤なので、安定しています。豪雨などでも崩れる心配は少ないと言えるでしょう。

: 人の手で固めた地盤なので、豪雨による土砂崩れなどのリスクもあります。地盤がどれほど固まっているかを調査しましょう。

検査済証の有無の確認

検査済証は、建築基準法（第7条第5項）に定められた建築物および敷地が建築基準関連規定に適合していることを認める文書です。これがあるからといってすべて安全というわけではありませんが、少なくとも法規で定められている通りに施工されていることが役所から認められている証明ですので、安心感が得られます。

このようなケースでは検査済証があっても購入を避けましょう: 長崎のような斜面都市では、階段状の敷地でコンクリートや間地ブロックなどで大規模な擁壁が組まれている分譲地も多々あります。しかし、古くなってその擁壁にひびが入っている場合や補修跡が目に付くような場合は、検査済証があっても購入は避けたほうがよいでしょう。

目視で分かるチェックポイント

市街地の場合	郊外の場合
隣接地の塀が傾いていないか、屋の外壁や基礎にひびが入っていないか、接している道路に凹凸がないか、チェックしましょう。これらがあれば、敷地周辺には地盤沈下のリスクがあると言えます。	近くに竹が群生している場合は、竹林を背にした低地側の宅地は軟弱な地盤あることが多くあります。高木がなく低木ばかりの場合は、湿潤な土地で地下水位も浅いので沈下しやすいと考えられます。

地盤調査の目的

地盤の構造を把握すること
地盤の物性（物理的性質）を把握すること
地下水の水位や方向などを把握すること
地層形成の履歴を把握すること

「建物は基礎が肝心」とお考えの方も多いですが、その基礎を乗せる地盤の特性を正確に把握せず地盤に適さない基礎を選択してしまうと、建物の倒壊リスクは大きくなってしまいます。
そうしたリスクを減らすために、注文住宅を新築するにあたっては何よりもまず地盤の状況を把握し、土地の履歴や地質に合った地盤対策を施すことが大切です。

「環境に優しい」「エコで省エネ」といったキーワードが国際的に支持を得ている今日では、そのために必要な各種設備機器を鎧のように身にまとった住まいが当たり前のようになってきました。
しかし、環境負荷や省エネのことを考えれば考えるほど機械に囲まれた生活をするようになり、気が付けば自然環境の中からは隔離されてしまっています。
昨今は、季節が持つ特有の風の音、雨の音や雨上がりのにおい、そうした「感性を育む刺激」を遮断してしまっている家がとても多いように思います。

皆様にとって、「理想の住まい」とは何でしょうか？　光熱費がかからない家、掃除が簡単な家、地震でも倒れない家、1年中空調が効いた快適な家――などが挙げられるかもしれませんが、それらはすべて機械に依存した住宅です。住宅とは、雨や風などの外部要因から内部の生活を守り、家族の豊かな生活を育むシェルターのようなもの。機械に依存した住宅では、本当の意味で「豊かな生活を育む」ことはできません。

まばゆい光の中から、風が入り込んでくる――

やさしい風に吹かれながら、
椅子に座ってうたた寝をする――

子どもたちも気持ちよさそうに昼寝をしている――

こうしたイメージが「家族にとって本当に必要な住宅」の本質であり、理想の住まいに近いのではないかと私たちは考えます。そして、家族全員がある時期をともに過ごした家こそが、振り返ってみれば「理想の住まい」であり、記憶に残る住宅だったということになるのではないでしょうか。松尾和昭建築計画室では、この「記憶に残る」をキーワードに住宅設計に取り組んでいます。